Ипотека при банкротстве физических лиц - что будет с квартирой
Правовое регулирование отношений при ипотеке и банкротстве
Нечем платить по ипотеке – что будет с квартирой
Платежи по ипотеке платятся, но есть другие долги
Продажа недвижимого имущества по ипотеке при банкротстве
Порядок продажи ипотечного жилья при банкротстве
В связи с принятием Закона о банкротстве граждан многих интересует вопрос «Что будет с квартирой, купленной в ипотеку при признании физического лица банкротом». Итак, разберем правовые сущности банкротства и ипотеки по порядку.
Правовое регулирование отношений при ипотеке и банкротстве физических лиц
В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Иными словами, ипотека – это форма обеспечения возврата кредита путем залога недвижимости в пользу кредитной организации.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Нечем платить по ипотеке – что будет с квартирой
Это наиболее распространенная ситуация. Особенно, если кредит оформлялся в иностранной валюте – долларах США или евро.
Для начала необходимо внимательно изучить договор, заключенный на предоставление ипотечного кредита между заемщиком и банком или иной кредитной организацией.
Как правило, в соответствии с условиями договора ипотечного кредитования при неоплате заемщиком ежемесячных платежей банк вправе требовать погашение задолженности в полном объеме. Для этого выставляется требование заемщику. После этого банк вправе обратиться в суд с целью принудительного взыскания задолженности, процентов и пени кредиту, а также на исполнение обязательств путем реализации заложенной недвижимости.
Иногда банки при заключении валютной ипотеки заключают соглашение о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Взыскание на квартиру, дом, купленные по ипотеке, возможно по решению суда. Начальная цена ипотечного имущества при его продаже на публичных торгах определяется на основе соглашения между банком и должником, а в случае спора - самим судом. При этом если начальная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества (определенной в отчете оценщика).
Данный порядок предусмотрен Федеральным законом об ипотеке и применяется даже когда лицо не признано банкротом, а просто не платит платежи по ипотеке. Инициатором выступает банк, владеющий закладной по ипотеке.
Платежи по ипотеке платятся, но есть другие долги
Более неприятный случай, когда платежи по ипотечному договору платятся своевременно, однако у заемщика имеются другие долги, сумма которых превышает 500 тысяч рублей.
В этом случае кредитор может обратиться с заявлением в арбитражный суд к заемщику с заявлением о признании его банкротом и реализации всего имущества должника. В некоторых случаях законом предусмотрена обязанность по обращению в суд самим должником.
Продажа недвижимого имущества, купленного в ипотеку, при банкротстве физического лица
При признании должника банкротом суд может принять одно из решений:
По общему правилу при принятии решения о признании должника банкротом и о реализации имущества продаже подлежит любое недвижимое имущество должника, за исключением «единственного жилья».
Однако в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на жилое помещение (его части), в том числе и на единственным пригодным для постоянного проживания помещением может быть обращено взыскание если оно является предметом ипотеки (смотрите ст. 446 ГПК РФ).
Таким образом, даже если квартира, купленная по ипотеке, является единственным жильем, ее все равно могут продать в счет исполнения обязательств и погашения задолженности при признании гражданина банкротом.
Порядок продажи ипотечного жилья при банкротстве
Реализации недвижимости при личном банкротстве предусмотрены законом о банкротстве. Они отличаются от порядка, установленного законом об ипотеке, и имеют свои особенности.
Обязательным требованиям является определение рыночной стоимости путем проведения оценочной экспертизы. После оценки имущества должника финансовый управляющий приступает к его продаже.
Продажа имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (путем повышения начальной цены продажи на "шаг аукциона") либо посредством публичного предложения с пошаговым уменьшением первоначальной цены.
О порядке проведения данных процедур смотрите в разделе «Реализация имущества». Торги по продаже имущества проводятся в электронной форме.
После продажи имущества деньги, полученные от реализации, выплачиваются кредиторам, а остатки (если они имеются), за вычетом издержек, перечисляются на счет должника-банкрота.
Подготовлено "Банкротство в регионах"
|
